Всегда ли подвалы многоквартирного дома — это общее имущество? Могут ли быть случаи, когда подвалы являются частной собственностью отдельных физических/юридических лиц?
Ежегодно в Украине создается все больше ОСМД, поэтому неудивительно, что очень часто возникают вопросы о том, что относится к совместной собственности совладельцев многоквартирного дома, а что нет. В данном материале более подробно рассмотрим проблему собственности на подвалы: относятся ли они к общему имуществу совладельцев и могут ли находиться в частной собственности.
Вопрос достаточно конкретный, но ответ на него не так уж прост, как хотелось бы. Особенно это заметно, когда дело доходит до практики, например, при сравнении создания ОСМД в новом современном доме и создания ОСМД в доме советских времен. В последних нередки случаи приватизации подвалов или отдельных подвальных помещений в 90-х годах, признание на них права собственности на основании судебных решений. Иногда такие факты становятся известными совладельцам только на этапе создания ОСМД, то есть уже через много лет после того, как «присвоение» произошло.
Для правильной правовой оценки ситуации необходимо понимать, какие законы действовали в тот или иной момент — на дату приобретения в собственность подвального помещения. Для этого предлагаем провести небольшой экскурс в историю правового регулирования вопроса совместной собственности на имущество многоквартирных домов.
I этап: 1992–2002 годы
19.06.1992 г. был принят Закон Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» (далее — Закон). Данным законом под приватизацией подразумевалось отчуждение квартир (домов) и относящихся к ним хозяйственных сооружений и помещений (подвалов, сараев и т.д.) государственного жилищного фонда в пользу граждан Украины.
Ключевая норма, которая важна для нашего вопроса, закреплялась в ч. 2 ст. 10 упомянутого Закона, а именно: владельцы квартир многоквартирных домов являются совладельцами вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства и обязаны принимать участие в общих расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории в соответствии со своей долей в имуществе дома. Вспомогательные помещения (кладовки, сараи и т.п.) передаются в собственность квартиросъемщиков бесплатно и отдельно приватизации не подлежат.
Заметим: закон четко не определил исчерпывающий перечень вспомогательных помещений, а также критериев отнесения тех или иных помещений в многоквартирном доме к вспомогательным.
Из-за отсутствия единого подхода в этом вопросе и возникновения многих проблем на практике, 02.03.2004 г. Конституционный Суд Украины предоставил официальное разъяснение упомянутой ч. 2 ст. 10 Закона, в котором указал:
- Вспомогательные помещения (подвалы, сараи, кладовки, чердаки, колясочные и т.п.) передаются безвозмездно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир (комнат в квартирах) многоквартирных домов. Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не требует осуществления дополнительных действий, в частности, создания объединения совладельцев многоквартирного дома, вступления в него.
2. Владелец (владельцы) неприватизированных квартир многоквартирного дома является совладельцем (совладельцами) вспомогательных помещений наравне с владельцами приватизированных квартир.
3. Вопрос о согласии совладельцев вспомогательных помещений на надстройку этажей, устройство мансард в многоквартирных домах, на совершение иных действий относительно вспомогательных помещений (аренда и т.д.) решается в соответствии с законами Украины, определяющими правовой режим собственности.
Итак, на первом этапе в независимой Украине возникли первые правовые нормы, которые предусмотрели возможность существования частной собственности на жилье, а также урегулировали понятие общего имущества в многоквартирных домах.
Однако за неимением нормативного регулирования в каждом конкретном случае решался вопрос (или спор) о том, относится ли то или иное подвальное помещение к вспомогательным помещениям дома. Если относится, то такое подвальное помещение считалось общей собственностью. Если же заинтересованному лицу удавалось доказать обратное — имущество могло быть приватизировано.
В качестве примера можно привести постановление Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 14.03.2012 г. по делу № 6-4651св12. Суд, в частности, указал:
«согласно содержанию ст. 1 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», в процессе приватизации граждане приобретают право собственности на квартиры и вспомогательные помещения многоквартирного дома, которые предназначены для обеспечения его эксплуатации и бытового обслуживания жителей дома (лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, внеквартирные коридоры, колясочные, кладовые, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие технические помещения).
Перечень таких помещений не является исчерпывающим.
Вместе с тем в многоквартирных жилых домах размещаются и нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера и являющиеся самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений, в жилищный фонд не входят (ч. 3 ст. 4 ЖК Украины) и в результате приватизации квартир такого дома их жителями право собственности в последних на эти помещения не возникает.
Для разграничения вспомогательных помещений многоквартирного жилого дома, предназначенных для обеспечения его эксплуатации и бытового обслуживания жителей дома и входящих в жилищный фонд, и нежилых помещений, предназначенных для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера и являющихся самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений, в жилищный фонд не входят, следует исходить как из места их расположения, так и из общей характеристики совокупности свойств таких помещений, в частности, способа и порядка их использования».
Widget not in any sidebars
II этап: 2002–2015 годы
Второй этап начался в связи с принятием Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-III (далее — Закон об ОСМД). В ст. 1 данного Закона закреплялось определение вспомогательных помещений многоквартирного дома — это помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания жителей дома (лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, внеквартирные коридоры, колясочные, кладовые, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие технические помещения).
Таким образом, Закон об ОСМД впервые четко установил критерий отнесения помещений к вспомогательным, а именно: предназначение помещений для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания жителей дома. Также указанный Закон установил перечень помещений, которые могут относиться к вспомогательным.
Заметим: Законом об ОСМД была введена классификация общего имущества совладельцев многоквартирного дома на неделимое и общее имущество. Неделимое имущество — неделимая часть жилого комплекса, которая состоит из части вспомогательных помещений, конструктивных элементов дома, технического оборудования дома, обеспечивающих надлежащее функционирование жилого дома. Неделимое имущество, согласно данному Закону, находится в общей совместной собственности совладельцев многоквартирного дома и не подлежит отчуждению.
Следовательно, на данном этапе развития законодательства вопрос о возможности существования другой формы собственности на подвальные помещения, кроме общей, зависело от того, имели ли эти помещения предусмотренное законом целевое назначение, а именно обеспечение эксплуатации дома и бытового обслуживания жителей дома. Если да, то эти помещения считались вспомогательными помещениями и могли относиться к общему или неделимому имуществу. Если же эти помещения имели иное предназначение (например, для ведения торговли, предоставления услуг, ведения предпринимательской деятельности), они могли находиться в частной собственности.
III этап: 2015 год и по сегодняшний день
14.05.2015 г. был принят Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 г. № 417-VIII (далее — Закон № 417), которым также внесены изменения в Закон об ОСМД. В частности, из последнего были полностью изъяты нормы относительно определения понятия общего имущества совладельцев многоквартирного дома, видов общего имущества и пр. Зато соответствующие нормы права появились в Законе № 417.
Руководствуясь ст. 1 Закона № 417, подвалы (наряду с колясочными, кладовыми, мусорокамерами и т.д.) отнесены к «вспомогательным помещениям многоквартирного дома», то есть к помещениям, предназначенным для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жителей. При этом вспомогательные помещения согласно этой же статье являются общим имуществом многоквартирного дома. Стоит отметить, что раздел общего имущества на общее и неделимое данным Законом отменен.
В статье 5 Закона № 417 предусмотрено, что общее имущество многоквартирного дома является общей совместной собственностью совладельцев. Институт общей собственности для многоквартирных домов имеет определенные особенности.
Во-первых, общее имущество многоквартирного дома не может быть разделено между совладельцами, и такие совладельцы не имеют права на выделение в натуре доли из общего имущества многоквартирного дома.
Во-вторых, кредитор сособственника не имеет права требовать выделения доли из общего имущества многоквартирного дома в натуре для обращения взыскания на нее.
Таким образом, можно сделать несколько выводов:
- Законодательные акты, регулирующие вопросы общего имущества многоквартирных домов, за годы независимости менялись несколько раз. При решении конкретного спора относительно подвальных помещений следует применять те акты, которые действовали на момент возникновения спорных отношений.
- По общему правилу подвалы относятся к вспомогательным помещениям многоквартирного дома и находятся в общей собственности совладельцев многоквартирного дома. Однако главным критерием, на основании которого определенное помещение относится к вспомогательным помещениям дома, является его целевое назначение.
- Ни в одном из исторических периодов не действовали императивные нормы, которые категорически запрещали возможность частной собственности на подвальные помещения. В каждом конкретном случае следует выяснять, какое помещение является предметом спора, какое их целевое назначение, размещены ли в нем инженерные сети дома и др.
Елена Трегубова,
юрист г. Киев
Источник: ОСМД inform