Згідно із ч. 2 ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією України та законами України.
Статтею 759 ЦКУ визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.
За найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (ст. 762 ЦКУ).
Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються ПКУ (п. 1.1 ПКУ).
Порядок оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розд. IV ПКУ, відповідно до пп. 163.1.1 якого об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.
При цьому нормами розд. IV ПКУ не передбачено реєстрації в органах ДПС договорів оренди.
Оподаткування доходу від надання нерухомості в оренду (суборенду, емфітевзис), житловий найм (піднайм) регламентується ст. 170 ПКУ.
Податковим агентом платника податку – орендодавця під час нарахування доходу від надання в оренду об’єктів нерухомості інших, ніж зазначені в пп. 170.1.1 ПКУ (включаючи земельну ділянку, що знаходиться під такою нерухомістю, чи присадибну ділянку), є орендар (пп. 170.1.2 ПКУ).
При цьому об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди. Мінімальна сума орендного платежу визначається за методикою, що затверджується КМУ, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, що встановлюються органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких вона розташована, та оприлюднюється у спосіб, найбільш доступний для жителів такої територіальної громади. Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди.
Відповідно до пп. 170.1.4 ПКУ доходи, зазначені у пп.пп. 170.1.1-170.1.3 ПКУ, оподатковуються податковим агентом під час їх нарахування (виплати) за ставкою, визначеною п. 167.1 ПКУ.
Пунктом 2 постанови КМУ “Про затвердження Методики визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб” від 29.12.2010 р. № 1253 органам місцевого самоврядування сіл, селищ, міст, на території яких розміщене нерухоме майно, що надається в оренду, рекомендується визначати мінімальну вартість місячної оренди 1 кв. метра загальної площі такого майна за формулою, що міститься у затвердженій цією постановою Методиці.
Так, ця Методика не застосовується орендарями – фізособами, що не є суб’єктами господарювання.
Водночас п. 6 Методики встановлено, що якщо орган місцевого самоврядування не визначив мінімальної вартості місячної оренди 1 кв. метра загальної площі нерухомого майна чи не оприлюднив її до початку звітного податкового року у спосіб, найбільш доступний для жителів територіальної громади, об’єкт обкладення ПДФО визначається орендарем (крім орендарів – фізосіб, які не є суб’єктами господарювання) виходячи з розміру орендної плати, передбаченого в договорі оренди.
Отже, орган місцевого самоврядування зобов’язаний щороку ухвалювати рішення щодо визначення мінімальної вартості місячної оренди 1 кв. метра загальної площі нерухомого майна та оприлюднювати її до початку звітного податкового року у спосіб, найбільш доступний для жителів територіальної громади.
У разі, якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди. Відповідно до пп. 170.1.5 ПКУ якщо орендар є фізособою, яка не є самозайнятою особою, особою, відповідальною за нарахування та сплату (перерахування) податку до бюджету, є платник податку – орендодавець.
При цьому такий орендодавець самостійно нараховує та сплачує податок до бюджету в строки, встановлені ПКУ для квартального звітного (податкового) періоду, а саме: протягом 40 календарних днів, після останнього дня такого звітного (податкового) кварталу, сума отриманого доходу, сума сплаченого протягом звітного податкового року податку та податкового зобов’язання за результатами такого року відображаються у річній податковій декларації (пп. “а” пп. 170.1.5 ПКУ).
Таким чином, для орендодавця, який здає нерухомість фізособі, яка не є самозайнятою особою, та є відповідальним за нарахування та сплату (перерахування) податку до бюджету, мінімальна сума орендного платежу не визначається.
Згідно з п. 167.1 ПКУ ставка податку становить 18% бази оподаткування щодо доходів, нарахованих (виплачених, наданих) платнику податків (крім випадків, визначених у п.п. 167.2-167.5 ПКУ).
Також доходи від надання нерухомості в оренду (суборенду, емфітевзис), житловий найм (піднайм) є об’єктом оподаткування військовим збором (пп. 1 пп. 1.1 п. 16-1 підрозд. 10 розд. XX “Перехідні положення” ПКУ).
Ставка військового збору становить 5% об’єкта оподаткування, визначеного пп. 1 пп. 1.2 п. 16-1 підрозд. 10 розд. XX “Перехідні положення” ПКУ (пп. 1 пп. 1.3 п. 16-1 підрозд. 10 розд. XX “Перехідні положення” ПКУ).
Статтею 179 ПКУ передбачено порядок подання річної декларації про майновий стан і доходи
Відповідно до пп. 49.18.4 ПКУ податкова декларація про майновий стан і доходи подається за базовий звітний (податковий) період, що дорівнює календарному року для платників ПДФО – до 1 травня року, що настає за звітним, крім випадків, передбачених розд. IV ПКУ.
При цьому фізособа зобов’язана самостійно до 1 серпня року, що настає за звітним, сплатити суму податкового зобов’язання, зазначену в поданій нею податковій декларації (п. 179.7 ПКУ).
Джерело: “Я – Бухгалтер”
