На сьогодні операції з постачання нерухомості, створеної шляхом будівництва, в цілому підпадають під оподаткування ПДВ, крім операцій з житловою нерухомістю наступних за першим постачанням. Втім, застосування ПДВ збільшує вартість житла для громадян, тим самим зменшуючи попит на ринку нерухомості.

Традиційно ПДВ розглядається, в тому числі, як засіб для вилучення частини коштів з ринку для запобігання його перегріву, зменшення платоспроможного попиту, спрямованого на “споживання”. Для України ж говорити про перенасиченість ринку житла підстав немає, зокрема з огляду на один із найнижчих в Європі показників забезпечення житлом на особу. Тому завдання вилучати гроші з цього ринку з метою його охолодження очевидно не стоїть. Оскільки бажаний соціальний стандарт забезпеченості житлом (до рівня Європи в середньому) не досягнутий, то очевидно не виконане і соціальне завдання держави, зафіксоване в Конституції України, щодо забезпечення громадян житлом на належному рівні.

Виконанню цього завдання сприяло б зменшення вартості житла для громадян, зокрема, шляхом зменшення податкового навантаження на його створення в тому числі звільненням “першого постачання” новозбудованого житла від оподаткування ПДВ при введенні житла на ринок.

Такого роду зміни – звільнення такого постачання від ПДВ – також значною мірою зменшать ризики можливого шахрайства з ПДВ у цій сфері (йдеться про випадки штучного створення забудовниками додаткових витрат з ПДВ з метою збільшення суми податкового кредиту), оскільки весь вхідний ПДВ в результаті буде включатися до собівартості об’єкта будівництва.

На сьогодні будівництво нової житлової нерухомості значною мірою забезпечується за рахунок залучення коштів населення. Але через відсутність чіткого та зрозумілого регулювання здійснення інвестицій в об’єкти, що тільки будуються (в тому числі операцій подальшого купівлі-продажу таких об’єктів до етапу завершення та введення їх в експлуатацію), на практиці використовуються різні схеми, які можуть бути досить ризикованими для інвесторів, що певною мірою стримує потенційно можливі інвестиції в цю галузь від населення.

Як свідчить практика, в більшості випадків забудовники пропонують такі варіанти документального оформлення інвестиції в об’єкт будівництва:

– договір купівлі-продажу майнових прав;
– інвестиційний договір;
– договір про сплату пайових внесків і участь в будівельному кооперативі;
– попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна.

Однак варто зауважити, що вказані інструменти не забезпечують права інвесторів від так званого «подвійного продажу», ефективним методом протидії чого може бути запровадження в цивільний оборот нового концепту «майбутній об’єкт нерухомості» із наступною формалізацією переходу правових титулів щодо нього шляхом реєстрації в Державному реєстрі речових прав.

З метою полегшення доступу населення до нового житла, зменшення податкового навантаження при наданні нового житла, створення прозорих, виважених і розумних умов для інвестування, пов’язаного з нерухомістю, і її використання, а також очищення галузі від можливого податкового шахрайства шляхом зміни порядку оподаткування операцій, пов’язаних із створенням і постачанням житлової нерухомості, народними депутатами розроблено проєкт закону “Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” (реєстр. № 7683).

Проєктом Закону зокрема пропонується:

1) Встановити касовий метод для забудовників та девелоперів щодо визначення податкових зобов’язань з податку на додану вартість відносно операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому. При цьому не підлягає бюджетному відшкодуванню сума від’ємного значення, до розрахунку якої включено суми податку сплачені отримувачем товарів/послуг у попередніх та звітному податкових періодах постачальникам товарів/послуг, які використані або будуть використані в операціях з першого постачання житла. Суми такого від’ємного значення будуть зараховуватись до складу податкового кредиту наступного звітного (податковий) періоду до її повного погашення податковими зобов’язаннями.

2) Уточнити, що під активами інституту спільного інвестування розуміється лише сформована (оплачена) за рахунок коштів спільного інвестування сукупність активів, передбачених законами та нормативно-правовими актами Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку.

3) Включити до переліку операцій з «першого постачання житла» також операції з купівлі-продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості.

4) Установити порядок оподаткування податком на доходи фізичних осіб доходу від операцій з неподільнім об’єктом незавершеного будівництва/майбутнім об’єктом нерухомості, подільним об’єктом незавершеного будівництва та з відступлення прав вимоги за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця. Зокрема визначено, що вказаний дохід оподатковується за ставкою 18 % та водночас може бути зменшений на документально підтверджені витрати.

Джерело: Бухгалтер 911 – не забудьте оформити передплату на улюблене видання!