Законодавчі засади суборенди
Порядок передачі земельної ділянки або її частини в суборенду визначено ст. 8 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161). Так, орендована земельна ділянка може передаватись орендарем у суборенду без зміни цільового призначення. Для цього необхідно, щоб право на передачу ділянки в суборенду було передбачено договором оренди землі або була наявна письмова згода орендодавця на передачу цієї ділянки в суборенду.
Згода стосовно земель державної власності оформлюється наказом Держгеокадастру в області (для земель сільгосппризначення, розташованих поза межами населених пунктів) або рішенням сільської, селищної, міської ради (зокрема, для земель сільгосппризначення, розташованих у межах населених пунктів). Для земель комунальної власності згода також викладається у формі рішення сільської, селищної, міської ради.
Якщо у договорі взагалі не йдеться про суборенду земельної ділянки, то орендар має право надіслати орендодавцю письмовий запит щодо надання згоди на передачу цієї ділянки в суборенду. Орендодавець повинен направити письмове повідомлення про свою згоду чи заперечення протягом одного місяця. Якщо відповідь не буде надіслана в установлений строк, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.
А от якщо договір містить пряму заборону передачі ділянки або її частини в суборенду, то письмовий запит не допоможе вирішити це питання. Доведеться ініціювати внесення змін до даного пункту договору оренди землі шляхом укладення додаткової угоди до договору.
Сторонами договору суборенди є орендар (юридична чи фізична особа, яка користується ділянкою на правах оренди) та суборендар (юрособа чи фізособа, яка отримує ділянку в суборенду).
Типової форми договору суборенди земельної ділянки не встановлено, тому сторони можуть керуватися нормами Закону № 161 і, звичайно, брати за основу сам договір оренди землі (якщо в ньому не дуже застаріли норми). Як і при оренді, договір суборенди землі має містити істотні умови, визначені ст. 15 Закону № 161, а саме: об’єкт суборенди, строк дії договору, плата за суборенду із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду, відповідальності за її несплату.
Суборенда частини ділянки
Згідно зі ст. 8 Закону № 161 у суборенду може бути передана і частина орендованої земельної ділянки. Для цього спочатку необхідно визначити межі бажаної частини, оскільки реєстрація права суборенди на частину ділянки здійснюється після внесення відомостей про таку частину до Державного земельного кадастру (далі – ДЗК) (ч. 11 ст. 791 Земельного кодексу, далі – ЗК). Аналогічна норма міститься у п. 125 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою КМУ від 17.10.12 р. № 1051 (далі – Порядок № 1051).
Для внесення до ДЗК відомостей про частину земельної ділянки, яку планується передати в суборенду, до Центру надання адміністративних послуг подаються (п. 126 Порядку № 1051):
· заява за формою додатка 25 до Порядку № 1051;
· документи, на підставі яких набувається право суборенди, із зазначенням меж частини земельної ділянки, на яку поширюється таке право;
· технічна документація із землеустрою щодо встановлення меж частини земельної ділянки, на яку поширюються права суборенди;
· електронний документ (тобто електронна версія складеної техдокументації, яка надається на флешці).
Заява про внесення цих відомостей може бути подана правонабувачем, стороною (сторонами) правочину, якими набувається право суборенди, або уповноваженою ними особою. Проте замовити виготовленнятехнічної документації в даному випадку має право лише власник та землекористувач (ст. 26 Закону від 22.05.03 р. № 858-IV «Про землеустрій», далі – Закон № 858).
Тобто в разі необхідності укласти договір суборенди на частину орендованої земельної ділянки орендар повинен:
· перш за все перевірити наявність у нього права укладати такий договір у договорі оренди землі або отримати письмову згоду власника;
· потім самостійно обрати юрособу чи фізособу-підприємця, які є розробниками технічної документації із землеустрою згідно зі ст. 26 Закону № 858, та замовити у них цю документацію щодо встановлення меж частини земельної ділянки, на яку поширюється право суборенди та електронний документ. Вартість виготовлення такої документації та електронного документа встановлюється за домовленістю сторін і фіксується в укладеному між замовником та розробником договорі.
Після цього правонабувач передає усі ці документи до Центру надання адміністративних послуг для внесення інформації про суборенду частини земельної ділянки до ДЗК.
Зазначимо, що процедура внесення відомостей є безплатною, як і видача витягу з ДЗК про земельну ділянку, який підтверджує факт здійснення цієї процедури.
У подальшому за необхідності завжди можна отримати такий витяг, утім безплатно він видається лише вперше. Потім вартість кожного витягу становитиме 68,90 грн. (0,05 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб, далі – ПМ) (постанова КМУ від 01.08.11 р. № 835).
Обмеження договору суборенди
Договір суборенди є похідним від договору оренди землі. Тому цілком правомірно, що ст. 8 Закону № 161 встановлено такі обмеження щодо договору суборенди:
· умови договору суборенди повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому;
· строк договору суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі;
· у разі припинення договору оренди землі чинність договору суборенди припиняється.
Крім того, плата за суборенду земельної ділянки не може перевищувати розміру орендної плати (п. 288.6 Податкового кодексу). Тож виходить, що вона може дорівнювати орендній платі або бути меншою.
Зазначимо, що договір оренди землі може бути припинено, зокрема, у разі смерті фізособи-орендаря або орендодавця чи ліквідації юрособи-орендаря (ст. 31, 32 Закону № 161). Однак якщо договором оренди передбачено, наприклад, що смерть орендодавця не є підставою для припинення договору, то його дія не припиняється і за аналогією договір суборенди також продовжує діяти.
Таким чином, при укладенні договору суборенди земельної ділянки необхідно враховувати умови договору оренди цієї ділянки.
Реєстрація права суборенди
Згідно зі ст. 4 Закону від 01.07.04 р. № 1952-IV (далі – Закон № 1952) право суборенди підлягає державній реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – Держреєстр прав). З огляду на те що це право виникає лише після його держреєстрації, суборендар зацікавлений якнайшвидше здійснити таку реєстрацію. А от обов’язкове нотаріальне посвідчення договору суборенди земельної ділянки не встановлено, однак сторони можуть це зробити за взаємною згодою.
Як уже зазначалось, до здійснення держреєстрації права суборенди, яке поширюється лише на частину земельної ділянки, необхідно в обов’язковому порядку внести відомості про таку частину до ДЗК (ч. 11 ст. 791 ЗК). Тобто перед зверненням до держреєстратора у правонабувача на руках має бути витяг із ДЗК про земельну ділянку, який і міститиме усі необхідні дані про межі ділянки, на яку поширюється суборенда.
Виключного переліку документів, необхідних для реєстрації права суборенди, у Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженому постановою КМУ від 25.12.15 р. № 1127, немає. Утім цю інформацію можна отримати у будь-якого держреєстратора прав, адже саме на нього покладено цей обов’язок (ч. 2 ст. 18 Закону № 1952).
Результатом здійснення державної реєстрації права суборенди буде виготовлений безплатно витяг із Держреєстру прав в електронній та (за бажанням заявника) паперовій формі (ст. 21 Закону № 1952). У подальшому електронний витяг можна замовити в будь-який час через сайт кабінету електронних сервісів (https://kap.minjust.gov.ua) і, за необхідності, роздрукувати його. Вартість витягу в паперовому вигляді становитиме 0,025 ПМ (40 грн.), в електронному – 0,0125 ПМ (20 грн.).
Висновки
Орендована земельна ділянка може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо таке право передбачено договором оренди землі або є письмова згода орендодавця.
Типової форми договору суборенди земельної ділянки не встановлено, тому сторони можуть спиратися на норми Закону № 161 і за основу брати сам договір оренди землі, додаючи бажані умови. За взаємною згодою сторін договір може бути посвідчений нотаріально.
При укладенні договору суборенди земельної ділянки слід ретельно вивчити та врахувати всі умови договору оренди цієї ділянки.
Право суборенди підлягає державній реєстрації у Держреєстрі прав. До здійснення держреєстрації цього права, яке поширюється лише на частину земельної ділянки, спочатку необхідно внести відомості про таку частину до ДЗК.
Джерело: “Баланс-Агро”
