Орендуючи об’єкт користувач несе поточні витрати на його утримання, тобто техобслуговування та поточний ремонт – це його завдання. Але часто виникає потреба підлаштувати (оформити, поліпшити) під себе, або провести капітальний ремонт – і ось тут варто зважати на податкові ризики та вирішити – буде це з компенсацією чи без. Тож поглянемо як умови договору, прийняті рішення (документування) щодо ремонто-поліпшувальних операцій впливають на податкові наслідки у орендаря.
Юридичний вимір ремонтів та поліпшень орендованого майна
Розподіл обов’язків щодо ремонтів майна, яке надано у найм (оренду) передбачено у ЦКУ, щоправда, сторони можуть у договорі домовитися про інше. У табличній формі зобразимо хто за законом несе обов’язки з техобслуговування та ремонту орендованого майна.
Таблиця 1. Поділ обов’язків з ремонту орендованих основних засобів за ЦКУ (ст.ст. 776 та 778)
| Сторона договору | Техобслуговування | Поточний ремонт | Капітальний ремонт | Поліпшення |
| Орендар | + | +** | –*** | Лише у випадку згоди орендодавця**** |
| Орендодавець | – | –** | +*** | –**** |
| * Поточні витрати на утримання об’єкта оренди – це витрати користувача (наймача, орендаря).
** Поточний ремонт за свій рахунок проводить орендар, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 1 ст. 776 ЦКУ). Тобто за замовчування (якщо у договорі оренди нічого не прописано), поточний ремонт орендар проводить за свій кошт. Якщо сторони вирішили інакше, тоді варто прописати це в договорі. Наприклад, якщо планується проводити такий ремонт за компенсацію від орендодавця або ж його проводитиме сам орендодавець з компенсацією чи без від орендаря – тоді обов’язково погодьте це у договорі. Наприклад, у договорах оренди можна зустріти подібні формулювання: «Орендар зобов`язаний своєчасно здійснювати ремонт орендованого транспортного засобу, здійснювати витрати на технічне обслуговування автомобіля з метою підтримування у робочому стані автотранспортну за рахунок власних коштів» (див. рішення Донецького окружного адмінсуду від 20.03.2024 р. у справі № 200/4380/22). *** За ч. 2 ст. 776 ЦКУ капітальний ремонт за свій рахунок проводить орендодавець. Однак, якщо непроведення орендодавцем капремонту перешкоджає використанню речі, орендар має право провести капремонт і очікувати відшкодування вартості такого ремонту або зарахування в рахунок орендної плати (ч. 2 та ч. 3 ст. 776 ЦКУ). Тож, якщо планується, що капремонт буде проводити орендар, доречно це обумовити у договорі, інакше провівши за свій рахунок без компенсації фактично профінансує чужі витрати, а це означає, що вони негоспдіяльні, та ще й якщо орендодавець фізособа – орендар потрапить на ризик нарахування ПДФО та військового збору з такого безоплатного ремонту. **** Орендар поліпшувати орендований об’єкт може лише за згоди орендодавця. Якщо орендодавець дав згоду на поліпшення, то орендар має право вимагати компенсації за нього (ч. 1 ст. 778 ЦКУ, постанова ВГСУ від 12.05.2016 р. у справі № 914/3306/15). Тому якщо плануєте поліпшення без компенсації, обумовлюйте це у договорі. Якщо орендар здійснить поліпшення (які неможливо відділити без пошкодження орендованого) без згоди орендодавця, він не має права на відшкодування їх вартості (ч. 5 ст. 778 ЦКУ). Крім того, у такому випадку орендодавець буде вправі зобов’язати орендаря повернути об’єкт оренди у попередньому стані |
||||
Якщо сторони планують проводити зарахування витрат на ремонт чи поліпшення в рахунок орендної плати чи за компенсацію, врегулюйте це в договорі. Зокрема передбачте:
– як відбуватиметься узгодження сум здійснених витрат. Як правило, складається акт приймання-передачі результатів ремонтних робіт / поліпшення, та орендар надає для перегляду (чи у вигляді копій) первинні документи, що розшифровують витрати на ці роботи;
– з якого місяця проводитиметься зарахування витрат у рахунок орендної плати. Зазвичай визначають, що зарахування проводять з наступного місяця після завершення робіт та узгодження сум. Для зарахування складають акт;
– у який строк проводиться компенсація понесених витрат – якщо за проведені роботи виплачується компенсація, а не проводиться зарахування у рахунок орендної плати.
Облік операції залежить від її суті. Наприклад, якщо ремонти, поліпшення орендар проводить за компенсацію від орендаря (чи-то в якості оплати чи в зарахування орендних платежів) – відбувається фактично «постачання» робіт, тобто фіксується дохід від їх реалізації, що має відповідні податкові наслідки.
Норми ЦКУ та договірні відносити прямо впливатимуть як на бухоблік (а саме передаються результати робіт чи ні, створюється окремий віддільний актив чи поліпшується орендований об’єкт, ремонти за компенсацію чи без) та відповідно і на податкові наслідки. Адже це впливатиме чи нараховувати ПДВ за результатами передання робіт, чи не профінансовано «чужі», не передбачені, витрати і чи виникає додаткове благо у орендодавця-фізособи, яке оподатковується ПДФО тощо.
Як розмежувати поточний та капітальний ремонт
Як ми з’ясували вище, поточний ремонт – завдання орендаря, капітальний – орендодавця, якщо інше не прописано в договорі. Однак немає єдиного документу чи визначення для чіткого розмежування видів ремонту.
Ця стаття є частиною тематичного спецвипуску № 1 “Операційна оренда” (дата публікації – 03.06.2026)
Вартість статті* – 300 грн
Отримати рахунок Оплатити карткою
* Стаття надається в електронному форматі PDF, який зручно переглядати з комп’ютера, ноутбука, планшета чи смартфона. Після оплати ви отримаєте готовий файл, який можна зберегти на своєму пристрої та використовувати в роботі у будь-який зручний час.
Для отримання доступу до статті, заповніть форму:
Ознайомитися зі змістом усього спецвипуску
Галина МОРОЗОВСЬКА,
експерт з питань обліку,
Партнер Агентства з МСФЗ з національного обліку та звітності,
АССА DipIFR
